Стань экспертом по купле-продаже помещений
© Татьяна Николаевна Рахмилова, 2024
ISBN 978-5-0064-6141-3
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
ПРОБЛЕМАТОР
Какие документы нужно проверить перед покупкой помещения
Как узнать о наличии обременений и ограничений
Как распознать мошенничество при покупке
Как распознать признаки банкротства у продавца квартиры
Безопасно ли покупать квартиру на торгах по банкротству
Как продать жилье, принадлежащее на праве собственности несовершеннолетним детям / в котором есть доли несовершеннолетних детей
Стоит ли покупать жилье, которое сдается в аренду
Можно ли продать/купить заложенное жилье
Как узнать о наличии задолженности за жилищно-коммунальные услуги
Безопасно ли покупать квартиру у бывшего банкрота
Можно ли продавать/покупать квартиру с долгами
Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги на нового собственника
Когда передавать ключи и деньги по договору купли-продажи
Какую цену прописать в договоре купли-продажи
Как посчитать налог с продажи помещения
Как узнать о наличии зарегистрированных лиц
Можно ли снять с регистрационного учета несовершеннолетних детей, если этого не хотят их родители
Как узнать, сколько было собственников жилья ранее и кто
Как продать совместно нажитое имущество
Как продать/купить долю
Что делать, если нет возможности получить от другого собственника нотариальный отказ от покупки доли
Как после покупки квартиры снять зарегистрированное лицо с регистрационного учета в судебном порядке
Как купить совместно нажитое имущество, оформленное только на одного из супругов
Как понять узаконена ли перепланировка
Чем опасна не узаконенная перепланировка
Как проверить надежность застройщика
Что такое договор цессии
На что обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве
Как узнать о наличии долгов у гражданина
Как узнать о наличии судебных дел у гражданина
Как проверить действительность паспорта РФ
Как проверить доверенность представителя
Что такое право преимущественной покупки
Как соблюсти право преимущественной покупки
Какой срок действия выписки из ЕГРН
Какой срок действия выписки из домовой книги
Какой срок действия выписки из финансово-лицевого счета
Зачем для покупки квартиры просить справку из психо- и наркодиспансера
Как составить телеграмму
Где отправить телеграмму
Где получить копию телеграммы
Как правильно составить претензию о снятии с регистрационного учета и выселении
Как правильно составить исковое заявление о снятии с регистрационного учета и выселении
Как правильно обратиться к приставам для выселения проживающих
Сколько лет необходимо владеть имуществом, чтобы не платить налог с продажи
Как понять, нужен ли предварительный договор купли-продажи или сразу заключать основной
Что происходит с задатком в случае отказа от исполнения договора
Как правильно оформлять передачу задатка
Какие документы предоставляются в органы опеки и попечительства для получения согласия на отчуждение имущества несовершеннолетнего
Какой порядок расчетов прописать в договоре
Как правильно составить расписку о получении денежных средств
Что такое аккредитив
Как передать/получить деньги с помощью аккредитива
Что такое счет эскроу
Как передать/получить деньги с помощью счета эскроу
Как купить/продать жилье в рассрочку
Кто в силу закона может сохранять право пользоваться жилым помещением, которое не принадлежит ему на праве собственности
Подписывают ли несовершеннолетние продавцы/покупатели договор купли-продажи самостоятельно
Чем отличаются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
В какой момент у покупателя возникает право собственности на покупаемый объект недвижимого имущества
Когда договор купли-продажи вступает в силу
Сколько экземпляров договора и акта необходимо подготовить
Когда требуется нотариальная форма договора купли-продажи
Как составить предварительный договор купли-продажи
Как составить соглашение о задатке
Как составить основной договор купли-продажи
Где и как регистрируется сделка купли-продажи
Какие документы нужны для оформления сделки
Нужно ли обращаться в управляющую компанию / ТСЖ после покупки помещения
ВСТУПЛЕНИЕ
«Береженье лучше вороженья.
Опасенье – половина спасенья».
Народная мудрость
Покупка объекта недвижимости – это событие приятное, радостное.
Выбирая жилье, представляешь, как будешь проводить в нем время с семьей, принимать гостей и устраивать вкусные ужины. А, может быть, как создашь себе оазис тишины и отдыха, где будешь проводить свободное от работы и повседневных забот время. Или ищешь жилье, в котором сможет расположиться вся твоя большая семья, чтобы у каждого из детей была отдельная комната и место для отдыха и творчества. Либо – дети выросли, и хочешь переехать в жилье поменьше в тихий район города.
Приобретая нежилое помещение, строишь планы на построение или развитие своего бизнеса, а может быть, представляешь, как будешь получать пассивный доход от сдачи его в аренду.
Думаю, вы согласитесь, что в любом случае, какими бы ни были ваши цели и желания, приобретение нового объекта недвижимости – это, прежде всего, приобретение мечты и комфорта.
И чтобы мечта в будущем не разочаровала, важно серьезно, со вниманием и должной осмотрительностью отнестись к ее выбору, проанализировать сам объект недвижимости и его собственников.
У каждой комнаты, квартиры, дома или нежилого помещения есть своя история: у одного она только начинается (когда вы покупаете объект недвижимости у застройщика), у другого – история может быть впечатляющей.
Как потенциальный будущий владелец недвижимости, вам эту историю важно знать для того, чтобы предотвратить все возможные риски, с ней связанные.
Общеизвестно, что помещение нужно посмотреть визуально, узнать производилась ли перепланировка, переустройство и, в случае если они были, узаконены ли они, спросить сведения о собственниках и как долго они владеют этим имуществом.
Но если бы все было так просто, не было бы этой книги, и профессия юриста по проверке недвижимости не была бы так востребована.
Уверена, что информация, которой делюсь с вами в этой книге, важная, ценная и ее необходимо знать, даже если сейчас вы не планируете покупать себе новый объект недвижимости. Это такая небольшая энциклопедия житейской мудрости. Убеждена, что многое, из содержащегося в книге, будет полезно и в других областях жизни.
Часто слышу возражения о том, что зачем самостоятельно что-то проверять или нанимать для этого юриста, если можно обратиться к риелтору. Он-то точно все проверит. Моя практика свидетельствует об обратном – риелторы никогда не проверяют собственников и, тем более, бывших собственников или ближайших родственников на признаки банкротства. А сейчас этот вопрос действительно очень актуальный. В сфере банкротства вопрос оспаривания сделок – один из первых. И если раньше проверяли сделки только с имуществом самого должника, то теперь проверяют сделки всех ближайших родственников.
Начав заниматься банкротством, встретила ситуации, когда в сделках купли-продажи на стороне покупателей участвовали юристы, сами себе составляли договор и не проверяли продавца на признаки банкротства, занижали стоимость продажи по настоянию продавца, и вот теперь мы в судебном порядке забираем этот объект недвижимости. Вот такие сапожники без сапог.
В связи с этим полагаю, что всем специалистам в области оказания услуг по купле-продаже недвижимости необходимо расширять сферу проверки с учетом меняющейся ситуации в области банкротства граждан.
А если желания самостоятельно проверять объект недвижимости и его собственников нет, вы будете юридически подкованы, будете знать, какие вопросы следует задать юристу или риелтору, занимающемуся проверкой объекта, чтобы быть уверенным в компетентности специалиста.
В книге раскрываются особенности проверки квартир, комнат, жилых домов, нежилых помещений и долей в них, особенности проверки банкротного имущества. А также привожу чек-листы, по которым можно быстро сориентироваться в перечне необходимых для проверки документов, источнике получения, сроков их действия и стоимости.
Для вашего удобства после каждой главы, касающейся определенного правового вопроса, привожу правовые справки, чтобы вы знали какими нормами права в случае необходимости оперировать. Но если не хотите загружать свою голову дополнительной информацией, пролистывайте, переходя к следующему шагу.
Когда вы проанализируете все документы и примите решение о покупке, необходимо подготовить комплект документов.
Как подготовиться к совершению сделки купли-продажи, как получить дополнительные документы в случае необходимости, как выселить прежних жильцов или снять с регистрационного учета зарегистрированных, но фактически не проживающих граждан, в случае такой необходимости, и как не платить долги за прежнего собственника объекта недвижимости, рассмотрим во второй части книги.
Во второй части книги вас ждут готовые шаблоны договоров, заявлений, расписок, претензий, исков, выверенные до мелочей с разъяснениями нюансов их заполнения.
Эта книга – собрание моих знаний, опыта и судебной практики за более чем двенадцать лет практической деятельности юристом.
Надеюсь, что книга поможет посмотреть шире на вопрос купли-продажи помещений, и будет способствовать тому, чтобы покупка недвижимости всегда приносила только счастье и удовольствие.
Приятного и полезного вам чтения!
С наилучшими пожеланиями, Татьяна Рахмилова.
ЧАСТЬ 1. ТОТАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА
Перед покупкой объекта недвижимости нужно проанализировать большое количество информации.
Всю информацию можно условно разделить на две основные группы:
1. Информация, непосредственно связанная с объектом недвижимости.
2. Информация, связанная с собственниками объекта недвижимости и с близкими родственниками собственника.
К информации первой группы относятся сведения о наличии зарегистрированных прав, зарегистрированных лиц, задолженности, сведения об обременения и запретах, правоустанавливающих документах, о предыдущих собственниках.
К информации второй группы относятся сведения о количестве собственников, наличии среди них несовершеннолетних лиц, их семейное положение, и наличие или отсутствие у них признаков банкротства, а также наличие или отсутствие признаков банкротства у близких родственников собственника.
Практически во всех ситуациях нам нужно получить и проанализировать следующие документы:
– Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
– Выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.
– Выписка из единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности.
– Правоустанавливающие документы.
– Выписка из домовой книги.
– Выписка из финансово-лицевого счета.
– Квитанции за жилищно-коммунальные услуги.
– Паспорт РФ продавца.
– Свидетельство о заключении брака.
– Справки из психо- и наркодиспансера.
– Брачный договор (в случае наличия).
– Информацию на сайте службы судебных приставов.
– Информацию на сайте арбитражного суда.
– Информацию на сайтах судов общей юрисдикции.
Если мы покупаем имущество на торгах по банкротству или покупаем долю в праве общей долевой собственности на объект, у застройщика или по договору цессии, перечень документов будет немного иной, но об этом мы подробно поговорим в соответствующих главах книги.
Вероятнее всего, вы спросите, для чего нам нужно столько сведений и на что они влияют. Эта книга даст вам ответы на эти вопросы. Вы узнаете, что это за документы и как их правильно проанализировать, и какую пользу они вам принесут.
Итак, приступим.
ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН ИЛИ СВИДЕТЕЛЬСТВО?
Одним из первых документов, который мы должны изучить, является выписка из ЕГРН.
Раньше собственникам после регистрации перехода права собственности выдавали свидетельство, напечатанное на красивом бланке. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, напечатанную на обычных листах формата А4.
Какой документ лучше? Для меня это однозначно выписка из ЕГРН. Сведения в ней актуальные и максимально полные.
Данный документ содержит сведения о собственниках объекта недвижимости, о местонахождении, площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях, и много другой полезной информации.
Информация поделена на соответствующие разделы. Их всего 9:
Раздел 1: Сведения о характеристиках объекта
Раздел 2: Сведения о зарегистрированных правах
Раздел 3: Описание местоположения земельного участка
Раздел 4: Сведения о частях земельного участка
Раздел 5: Описание местоположения объекта недвижимости
Раздел 6: Сведения о частях объекта недвижимости
Раздел 7: Перечень помещений, расположенных в здании, сооружении
Раздел 8: План расположения помещения на этаже (плане этажа)
Раздел 9: Сведения о части (частях) помещения
Как выглядит выписка из ЕГРН, смотрите на рис. 1.